🔍수도권 주담대 6억 한도와 전입 의무화, 무엇이 달라졌나?
2025년 6월 28일부터 수도권과 일부 규제지역의 주택담보대출에 대해 총액 한도를 최대 6억 원으로 제한하는 규제가 전격 시행됩니다. 그동안 수도권 내 고가 아파트 구입 시 LTV 규제를 회피하거나, 고소득자를 중심으로 무제한 대출이 이뤄져 시장 과열을 유발한다는 지적이 끊이지 않았습니다. 이번 조치는 이러한 풍선효과와 갭투자, 투기성 거래를 차단하기 위한 고강도 조치로 평가됩니다. 특히 6개월 이내 전입 의무 조항은 기존의 관행과는 차원이 다릅니다. 이전에는 은행별 전입 조건이 제각각이었고, 대체로 2년 이내 조건이 적용됐습니다. 그러나 이제는 모든 수도권·규제지역 주담대에 대해 6개월 내 실거주를 명시하고 있으며, 이를 어기면 대출금 전액 회수라는 강력한 제재가 따릅니다. 또한 다주택자에 대해선 주담대 자체를 원천 차단하기 위해 LTV를 0%로 적용합니다. 투자 목적으로 주택을 추가 매입하는 행위는 사실상 봉쇄된 셈입니다. 1주택자도 갈아타기 시 기존 주택을 6개월 이내 처분해야 한다는 조건이 부과되므로, 실수요자조차 일정 부분 불편을 감수해야 할 수 있습니다. 정부는 시장 과열의 확산을 막기 위해 실거주 위주의 거래만 허용하겠다는 원칙을 명확히 하고 있으며, 시장 신호 차단에 집중하고 있습니다. 이는 과거 8·2 대책보다 더 정밀하고 강도 높은 정책이라는 평가가 나옵니다.
📌전세대출·정책대출까지 옥죄는 정부…실수요자도 타격?
이번 대책은 단순히 일반 주담대에만 국한되지 않고, 정책금융을 통한 실수요자 지원 제도에도 광범위하게 영향을 미치고 있습니다. 특히 디딤돌대출과 버팀목대출 등 서민층의 대표적 주거 금융 수단의 한도가 일제히 축소됐습니다. 디딤돌대출은 일반인의 경우 기존 2억5000만 원에서 2억 원으로, 청년과 생애 최초 구입자의 경우 각각 3억 원에서 2억4000만 원으로 줄어들었습니다. 신혼부부는 4억 원에서 3억2000만 원, 신생아 가구는 5억 원에서 4억 원으로 대폭 축소되어 사실상 모든 계층이 기존보다 적은 금액만을 지원받게 됩니다. 정부는 이를 통해 연간 정책자금 공급량을 25% 줄이겠다고 밝혔습니다. 이는 전례 없는 대규모 감축이며, 가계부채를 선제적으로 관리하겠다는 금융위원회의 강력한 의지를 반영합니다. 또한 소유권 이전 조건부 전세대출 역시 수도권과 규제지역에서는 전면 금지됩니다. 이 대출은 세입자가 전세 계약을 체결한 날 집주인이 변경되는 구조로, 갭투자자들이 자주 활용하던 방식입니다. 이를 차단함으로써 전세를 활용한 우회적 투기 수단도 원천 봉쇄합니다. 동시에 30년 이상 장기 만기 대출 상품도 불허되어 투자자의 레버리지 확대를 구조적으로 차단합니다. 문제는 이러한 강도 높은 조치들이 실수요자에게도 직접적 영향을 미친다는 점입니다. 특히 집값이 높은 수도권에서 대출 한도 제한은 자칫 ‘내 집 마련’ 꿈을 가로막는 규제로도 작용할 수 있다는 점에서 정책의 정교한 보완이 필요하다는 지적이 나옵니다.
📊서울 집값, 잡힐까 더 뛸까? 부동산 시장의 복합 시나리오
이 같은 고강도 주담대 규제가 서울 및 수도권 부동산 시장에 미치는 영향은 단기적으로 ‘거래량 급감’ 형태로 나타날 가능성이 높습니다. 고가 주택 매수 수요의 상당 부분이 대출에 의존하고 있었기 때문에 자금줄이 막히면 매수세가 위축될 수밖에 없습니다. 이는 곧 거래절벽으로 이어지며, 실거래가 감소나 호가 하락으로 이어질 수 있습니다. 그러나 이러한 거래 침체가 집값의 하락으로 곧장 연결되지는 않습니다. 공급 부족 문제는 여전히 해소되지 않았고, 정부의 공급 확대책은 발표 대비 실제 착공까지 긴 시차가 존재합니다. 따라서 희소성 있는 지역, 특히 강남 3구나 마용성처럼 학군·교통·인프라가 탁월한 지역은 가격 하방 경직성이 강하게 작용할 수 있습니다. 또한 2025년 하반기부터 기준금리 인하가 가시화되면 시장의 유동성이 다시 증가할 가능성도 있습니다. 즉, 정책 효과는 단기적으로는 시장에 긴장감을 주겠지만, 중장기적으로는 다시 상승 전환의 변수들이 존재한다는 의미입니다. 최근 부동산 관련 여론조사에 따르면, 서울 거주자 중 절반 이상이 “집값은 일시 조정 후 다시 오를 것”이라고 응답했습니다. 정부의 이번 조치가 단기적으로 실수요자를 위축시키면서도, 장기적으로는 매물 부족을 부추기고 공급 부족을 심화시킬 수 있다는 우려가 나옵니다. 결국 이번 정책이 성공하려면 공급 측 대책과의 병행이 반드시 필요하며, 단편적인 수요 억제만으로는 집값 안정이라는 목표를 실현하기 어렵습니다.
✅정리하며 : 강력한 주담대 규제, 시장은 숨 고르기…서울 집값은 ‘예측불허’
이번 수도권 주담대 규제는 정부의 부동산 시장 안정화 의지가 강하게 드러난 정책입니다. 특히 갭투자 차단과 실거주 목적 대출만 허용하는 방향으로 설계되어, 과열 양상을 차단하는 효과는 분명히 존재할 것입니다. 다만 그 이면에는 실수요자의 자금 여력을 동시에 위축시키는 부작용도 존재하며, 생애 최초 구입자나 청년층, 신혼부부 등의 내 집 마련 기회는 더 어려워질 수 있습니다. 서울 집값은 단기적으로 상승세가 멈출 수는 있어도, 장기적인 수급 불균형과 정책 반사효과 등으로 인해 하락이 이어질지는 불투명합니다. 정부가 집값 안정이라는 정책 목표를 실현하기 위해선 단순한 억제책뿐만 아니라 장기적 공급 로드맵, 금융 지원의 정교화가 함께 이루어져야 합니다. 시장의 신뢰는 정책의 일관성과 실행력에서 비롯되며, 지금은 그 신뢰를 다시 세울 중요한 기로에 놓여 있습니다.