🚀서울 부동산, 비강남권 거래량이 이끄는 상승세
서울 아파트 시장은 지난달 거래 신고 건수가 7천 건을 넘기며 예년보다 이례적인 활기를 보이고 있습니다. 특히 강북, 노원, 강동, 강서 등 비강남권 지역의 거래량 급증이 주목받고 있습니다. 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 5월 서울 아파트 거래량은 이미 7,008건으로, 4월 대비 약 30% 증가한 수치입니다. 이는 거래 신고 마감일이 남은 점을 감안하면, 1만 건을 넘길 가능성도 배제할 수 없습니다.
이러한 거래 급증의 배경에는 3단계 스트레스 DSR 규제가 있습니다. 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 강화되면 대출 한도가 크게 줄어들게 되기 때문에, 실수요자들은 ‘막차 수요’로 매수에 나서고 있는 상황입니다. 특히 노원구는 511건으로 가장 많은 거래를 기록했고, 성동구, 강동구, 강서구 등이 뒤를 이으며 비강남권에서의 수요가 뚜렷하게 드러나고 있습니다.
여기에 더해 일부 지역에서는 가격까지 오르고 있습니다. 상계동의 한 중개업자는 “강남 상승 기대감이 주변 지역에도 전이되며, 호가가 상승 중”이라고 전했습니다. 강남발 기대 심리 + 대출 규제 회피 수요가 시장을 끌어올리고 있는 것입니다. 이처럼 서울 전역에서 거래가 늘고 있는 지금, 3단계 스트레스 DSR이 시장의 분기점이 될 수 있다는 점에서 주목할 필요가 있습니다.
📌강남3구 거래 회복…그러나 여전히 조심스러운 흐름
한편, 거래가 위축됐던 강남3구(강남·서초·송파)의 거래량도 회복세를 보이고 있습니다. 지난 3월 토지거래허가구역 확대 지정으로 4월 거래가 급감했던 반면, 5월 들어 서초구는 137%, 강남구는 98.2%, 송파구는 90.8% 거래 증가율을 보이며 뚜렷한 반등을 나타냈습니다. 용산구도 72.5% 늘어나며 거래 회복의 흐름에 동참했습니다.
하지만 이러한 회복은 ‘기저효과’의 영향이 큽니다. 실제로 중개업계에 따르면 “토지거래허가구역 지정 직후 급감했던 거래량이 이제야 회복세를 보이고 있지만, 과거 평균과 비교하면 여전히 낮은 수준”이라는 분석이 나옵니다.
흥미로운 점은 거래량이 많지 않음에도 강남권 아파트값은 더 빠르게 오르고 있다는 점입니다. 5월 마지막 주 기준 서울 아파트값은 0.26% 상승했으며, 송파구는 0.71%, 강남구는 0.51% 상승했습니다. 이는 작년 8월 이후 가장 높은 상승폭입니다. 전세를 낀 아파트의 매도 제한, 매물 감소, 금리 인하 기대 심리가 복합적으로 작용한 결과입니다.
특히 부동산 빅데이터 ‘아실’에 따르면 강남3구 매물은 대폭 줄었습니다. 예를 들어 송파구는 6,911건에서 4,071건으로 14.9% 감소, 서초구는 7,418건에서 5,270건으로 29.0% 감소했습니다. 매물 부족 현상이 가격 상승의 연료 역할을 하고 있는 것입니다.
🔍7월 이후 부동산 시장은 위축? 규제의 이중 효과
6월의 거래량 급증은 ‘3단계 스트레스 DSR’ 시행 이전의 마지막 불꽃으로 해석되고 있습니다. 실제로 6월 보름 만에 1,133건의 거래가 신고됐으며 이는 5월이나 3월 동기보다 빠른 속도입니다. 하지만 전문가들은 이러한 활황이 오래가지 못할 것이라 보고 있습니다.
스트레스 DSR, 대출 한도를 낮추는 규제에 대해 알아보자
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DSR 규제는 차주당 대출 상환 한도를 강력히 제한하는 구조로, 특히 다주택자나 고가주택 매수 희망자에게는 치명적입니다. 특히 3단계는 스트레스 금리까지 반영하기 때문에 실질 대출 가능 금액이 20~30% 더 줄어들 수 있습니다. 이러한 구조적 제약은 시장 전반의 구매력을 감소시키고, 결과적으로 거래 위축을 초래할 수밖에 없습니다.
정부도 이 같은 흐름을 감지하고 추가 규제를 준비 중입니다. 특히 마용성(마포·용산·성동)과 동작구, 양천구 등 준강남권까지 가격 상승이 번지자 조정대상지역 확대와 대출 중단 등의 고강도 대응이 검토되고 있습니다.
그러나 일각에서는 “실수요자를 옥죄기보다는, 투기 수요를 타겟팅한 정교한 대책이 필요하다”는 목소리도 나옵니다. 강동구 고덕동의 한 중개사는 “7월 이후 거래 위축은 불가피하지만, 정부가 실수요자의 숨통은 틔워줘야 시장이 붕괴하지 않는다”고 강조했습니다.
✅정리하며 : DSR 규제와 맞물린 서울 부동산 시장, 분기점에 서다
서울 아파트 거래량은 DSR 규제를 앞두고 급증하고 있습니다. 비강남권을 중심으로 실수요자의 매수세가 유입되며 전체 시장이 활기를 띠고 있고, 강남3구 역시 거래가 회복되는 흐름입니다. 그러나 이러한 상승세는 단기적 대출 규제 회피 수요에 의한 측면이 강하기 때문에, 7월 이후에는 거래가 급감할 가능성이 높습니다.
강남권의 가격 상승은 매물 잠김과 심리적 기대감에 따른 ‘질적 상승’으로 보이며, 규제에도 불구하고 여전히 상승 여력이 있는 것으로 분석됩니다. 결국 3단계 스트레스 DSR 시행은 서울 부동산 시장의 향방을 가르는 분기점이 될 것으로 보이며, 정부의 추가 대책은 시장을 진정시키는 동시에 실수요자의 생존권을 보호하는 방향으로 균형 있게 설계되어야 할 것입니다.